Gebäudeenergiegesetz: Was du als Hausbesitzer jetzt wissen musst

Das Thema kurz und kompakt

• Was beinhaltet das GEG und warum ist es wichtig?

• Wer ist verpflichtet und was muss beachtet werden?

• Welche Gebäudearten sind betroffen?

• Welche Förderungen sind möglich?

Was ist das Gebäudeenergiegesetz überhaupt?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist seit dem 1. November 2020 in Kraft und regelt bundesweit die Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden. Ziel ist es, den Primärenergiebedarf zu senken, den Einsatz erneuerbarer Energien auszuweiten und so die CO₂-Emissionen aus dem Gebäudesektor deutlich zu verringern.

Das GEG vereint und ersetzt die früher geltenden Regelwerke: die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinspargesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG). Damit führt es die bisherigen Anforderungen in einer einheitlichen Gesetzesstruktur zusammen – übersichtlicher, klarer und verbindlicher.

Betroffen sind sowohl Wohngebäude als auch Nichtwohngebäude, unabhängig davon, ob es sich um einen Neubau oder ein Bestandsgebäude handelt. Der Fokus liegt auf einer optimierten Gebäudetechnologie, intelligenter Haustechnik und wirksamer Gebäudedämmung. Die Integration von Technologien wie Solarthermie, Wärmepumpen oder Biomasse wird besonders gefördert, um regenerative Wärmeversorgung zu stärken.

Ein Kernelement ist die Bewertung anhand des Primärenergiebedarfs, nicht nur des Verbrauchs. Damit soll der Energieaufwand über den gesamten Lebenszyklus hinweg berücksichtigt werden – von der Erzeugung bis zur Nutzung.

Im nächsten Kapitel erfährst du, welche konkreten Anforderungen für Eigentümer heute gelten und wie du sie erfüllen kannst.

Welche Anforderungen stellt das GEG an Wohngebäude?

Sowohl für den Neubau als auch bei der  von Bestandsgebäuden stellt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) klare energetische Anforderungen. Ziel ist es, den Primärenergiebedarf zu minimieren, den Endenergiebedarf zu senken und die CO₂-Emissionen von Gebäuden dauerhaft zu reduzieren. Vor allem der verstärkte Einsatz von erneuerbaren Energien wird dabei seit 2024 zur Pflicht. Das Gesetz unterscheidet dabei nach Neubauten und zu sanierenden Gebäuden. Die Anforderungen betreffen unter anderem die Gebäudedämmung, die Heizungsanlage, die Qualität der Bauteile (z. B. U-Wert) und den verpflichtenden Nachweis über Energieausweise oder Blower-Door-Tests.

Für private Eigentümer besonders relevant: Selbst in Altbauten sind häufig energetische Mindestmaßnahmen erforderlich. Typisch ist z. B. eine Kellerdeckendämmung oder die nachträgliche Dämmung der Fassade – ideal geeignet ist hierbei die professionelle Einblasdämmung von VARM. Sie ist nicht nur kosteneffizient, sondern auch förderfähig und lässt sich meist ohne aufwendige Baustelle umsetzen.

Auch die Erneuerung der Heizungsanlage gemäß GEG-Auflagen geht meist mit geringeren Verbrauchswerten und besseren Effizienzklassen einher – Voraussetzungen, um langfristig Heizkosten zu senken und Fördergelder zu erhalten.

Was alle Maßnahmen gemeinsam haben: Sie sind nicht nur gesetzlich gefordert, sondern verbessern auch Wohnkomfort und den Wert Ihrer Immobilie deutlich. Doch wie werden diese Anforderungen überprüft? Mehr dazu im nächsten Abschnitt.

Welche Nachweise verlangt das Gebäudeenergiegesetz?

Damit die Einhaltung der Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) überprüfbar bleibt, sind verschiedene Nachweise durch den Eigentümer oder Bauherrn verpflichtend zu erbringen. Diese Dokumente bilden die Grundlage für Fördermittel, rechtliche Sicherheit und auch für die Beurteilung von Effizienz und Sanierungsbedarf. Besonders im Fokus stehen der Energieausweis, der Blower-Door-Test sowie die korrekte Berechnung des U-Werts.

Der Energieausweis muss in folgenden Fällen vorgelegt werden:

• bei Verkauf oder Vermietung eines Gebäudes oder einer Wohnung

• nach umfangreichen Sanierungsmaßnahmen

• in Immobilieninseraten (Angabe der Effizienzklasse erforderlich)

Dieser Ausweis beinhaltet Angaben zur Gebäudeart, dem Baujahr, dem Energieverbrauch sowie der Klassifizierung nach Effizienzklassen von A+ bis H.

Ein Blower-Door-Test wird insbesondere für Neubauten oder im Zuge einer vollständigen Dämmung notwendig, um die Luftdichtheit des Gebäudes zu prüfen. Er ist Voraussetzung zur Ausstellung vieler Energieausweise im Rahmen der Fördermittelbeantragung.

Eine Schlüsselkennzahl für die Wärmedurchlässigkeit einzelner Bauteile ist der sogenannte U-Wert. Er beeinflusst maßgeblich den energetischen Gesamtwert und muss beim Austausch von Bauteilen wie Dach oder Fassade dokumentiert werden.

Alle genutzten Nachweise müssen durch entsprechende Fachleute – meist zertifizierte Energieberater – ausgestellt werden. VARM arbeitet hierfür mit kompetenten Partnern zusammen und unterstützt Kunden gern bei der Organisation und Durchführung dieser Expertenprüfungen.

Was bedeutet das GEG für Käufer und Eigentümer beim Hausverkauf?

Beim Kauf oder Verkauf eines Hauses spielt das Gebäudeenergiegesetz eine zentrale Rolle. Eigentümerinnen und Eigentümer sind verpflichtet, potenziellen Käuferinnen und Käufern rechtzeitig und unaufgefordert einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Dieser gibt Auskunft über die Effizienzklasse, den Zustand der Gebäudedämmung und die verbaute Haustechnik. Dies ist entscheidend für die Bewertung des energetischen Sanierungsbedarfs, insbesondere im Hinblick auf baurechtliche Anforderungen und mögliche Kosten.

Auch bei Immobilienanzeigen gelten strikte Vorschriften: Angaben wie Baujahr, Effizienzklasse und Primärenergiebedarf müssen Pflichtbestandteile der Anzeige sein. Wer diese Vorschriften missachtet, riskiert Bußgelder von bis zu 15.000 Euro – selbst bei versehentlicher Unterlassung. Dies zeigt, wie ernst der Gesetzgeber die Transparenz und das Einhalten energetischer Standards nimmt.

Um rechtliche Risiken zu vermeiden, empfiehlt sich eine energetische Vor-Ort-Bewertung. VARM bietet hierfür professionelle Unterstützung an: Unsere Fachleute analysieren Zustand und Sanierungspotenzial – ideal zur Vorbereitung eines Verkaufs oder Kaufs. Denn wer fundierte Daten vorlegt, punktet nicht nur bei der Käufergewinnung, sondern sichert sich auch rechtlich ab.

Beispiel für typische Sanktionen bei Verstößen: - Keine Vorlage des Energieausweises beim Käufer → Bußgeld bis 10.000 € - Fehlende Pflichtangaben in Immobilienanzeige → Bußgeld bis 5.000 € - Manipulation am Energieausweis → Bußgeld bis 15.000 €

Im nächsten Abschnitt betrachten wir, welche Förderungen Hausbesitzer bei der Umsetzung GEG-konformer Maßnahmen erwarten können.

Welche Förderungen gibt es bei der Umsetzung des Gebäudeenergiegesetzes?

Die energetische Modernisierung eines Hauses bringt häufig hohe Investitionen mit sich. Doch wer gemäß dem Gebäudeenergiegesetz saniert, kann von staatlichen Zuschüssen und zinsgünstigen Krediten profitieren. Besonders relevant sind hier die KfW-Förderprogramme, die auf Effizienzhäuser zugeschnitten sind, sowie die BAFA-Einzelförderung für gezielte Maßnahmen. Auch steuerliche Entlastungen (§35c EStG) sind eine Option – vorausgesetzt die Maßnahmen entsprechen den gesetzlichen Anforderungen.

Zentrale Voraussetzung für alle Fördermittel: Die vorgeschlagenen Maßnahmen müssen GEG-konform sein und ein zertifizierter Energieberater muss den Sanierungsfahrplan bestätigen. VARM unterstützt nicht nur bei Durchführung, sondern auch bei Auswahl und Planung förderfähiger Maßnahmen, insbesondere Einblasdämmung von Dach oder Fassade, eine besonders kosteneffiziente Lösung.

Wer hilft bei der Umsetzung des Gebäudeenergiegesetzes?

Die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) sind komplex – ihre Umsetzung erfordert daher Know-how, Planung und verlässliche Partner. Vor allem zwei Akteure stehen dabei im Mittelpunkt: der Energieberater und der Bauherr.

Ein zertifizierter Energieberater ist bei nahezu jedem energetischen Sanierungsvorhaben unverzichtbar. Er analysiert die bestehende Bausubstanz, berechnet den Primärenergiebedarf und erstellt erforderliche Nachweise wie den Energieausweis. Besonders wichtig ist seine Rolle bei der Fördermittelbeantragung: Ohne qualifizierte Beratung sind keine KfW-Förderungen oder BAFA-Zuschüsse möglich.

Die Verantwortung über die konkrete Umsetzung der GEG-Anforderungen liegt beim Bauherrn. Er muss sicherstellen, dass Maßnahmen wie die Erfüllung des U-Werts, die Nutzung erneuerbarer Energien sowie der fachgerechte Einbau von Dämmstoffen erfolgen.

Als Experte für energetische Sanierungen unterstützt VARM Hausbesitzer dabei umfassend. Durch die Zusammenarbeit mit erfahrenen Energieberatern und eigenen Fachkräften für Gebäudedämmung – etwa bei der Durchführung einer effizienten Einblasdämmung – bietet VARM eine Komplettlösung aus einer Hand. Vom ersten Beratungsgespräch über die Planung bis zur finalen Umsetzung profitieren Kunden von reibungslosen Abläufen und rechtskonformer Umsetzung gemäß GEG.

Im nächsten Abschnitt werfen wir einen Blick auf typische Maßnahmen, die helfen, das Gebäudeenergiegesetz erfolgreich zu erfüllen.

Welche typischen Maßnahmen helfen, das Gebäudeenergiegesetz zu erfüllen?

Eine energetische Sanierung nach den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes kann auf unterschiedlichste Weise erfolgen – entscheidend ist, dass die eingesetzten Maßnahmen zur Senkung des Primärenergiebedarfs und der CO₂-Emissionen führen. Besonders häufig greifen Eigentümer bei Bestandsgebäuden auf bewährte Modernisierungsmaßnahmen zurück, die sowohl effizient als auch wirtschaftlich umsetzbar sind.

Besonders wichtig sind:

• Gebäudedämmung: Fassade, oberste Geschossdecke oder Kellerdecke – durch Einblasdämmung lassen sich hier schnell große Effekte erzielen. Beispiel: Fassade mit Einblasdämmung durch VARM ab etwa 30 – 50 €/m²

• Heizungsmodernisierung: Austausch alter Anlagen gegen moderne, effiziente Wärmepumpen oder Biomasse-Anlagen

• Solare Energiegewinnung: Einsatz von Solarthermie zur Warmwasserbereitung und Heizungsunterstützung

• Lüftungssysteme mit Wärmerückgewinnung tragen zur Energieeinsparung bei und verbessern das Raumklima

Viele dieser Maßnahmen lassen sich mit Fördermitteln kombinieren und amortisieren sich meist innerhalb weniger Jahre. Die Kombination mehrerer Sanierungsschritte – zum Beispiel Dämmung plus Heizungstausch – erhöht den energetischen Nutzen und verbessert oft die Effizienzklasse des Gebäudes deutlich. Eigentümer profitieren so nicht nur durch geringere Kosten, sondern auch durch die Wertsteigerung ihrer Immobilie.

Im nächsten Abschnitt fassen wir noch einmal die wichtigsten Punkte zusammen – und zeigen, warum energetisches Sanieren ein echtes Zukunftsinvestment ist.

Welche Vorteile bringt das Gebäudeenergiegesetz langfristig?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist nicht nur ein Instrument zur Regulierung, sondern eine zukunftsorientierte Maßnahme mit erheblichem Mehrwert. Wer heute in die energetische Sanierung seines Hauses investiert, profitiert langfristig gleich mehrfach. Zum einen reduziert sich durch bessere Gebäudedämmung, moderne Heizungsanlagen und den Einsatz erneuerbarer Energien der laufende Verbrauch an Heizenergie – und damit auch die monatlichen Kosten. Zum anderen leisten diese Maßnahmen einen wichtigen Beitrag zur Erreichung der Klimaziele durch die deutliche Senkung der CO₂-Emissionen.

Darüber hinaus wirkt sich eine verbesserte Effizienzklasse positiv auf den Wert der Immobilie aus. Gerade in Zeiten steigender Energiepreise und wachsender ökologischer Anforderungen steigt das Interesse an energieeffizienten Gebäuden. Dies steigert die Attraktivität bei Verkauf und Vermietung gleichermaßen.

Ein weiterer Pluspunkt: Wer jetzt handelt, kann auf attraktive finanzielle Unterstützung bauen. Ob KfW-Förderung, BAFA-Zuschuss oder steuerliche Vorteile – bei Einhaltung der GEG-Vorgaben sind zahlreiche Fördermittel abrufbar. Als erfahrener Partner begleitet dich VARM von der Erstberatung bis zur finalen Umsetzung. So wird dein Gebäude nicht nur gesetzeskonform, sondern nachhaltig wertstabil und zukunftssicher.